紅星美凱龍牽手高和資本 發起家居商業地產并購基金

8月29日，紅星美凱龍與國內知名商業地產基金管理機構高和資本在上海對外宣布，將共同發起設立國內首支家居商業地產并購基金。紅星美凱龍董事長車建新表示，這次并購基金的發起設立，將進一步打通家居產業和金融資本的融合。業內人士認為，此舉在連鎖商業資產管理領域尚屬首創，也將直接優化提升紅星美凱龍的委托管理商場經營模式，從中長期來看，并購基金能夠為新開委托管理商場提供有力支持，成為紅星美凱龍“輕資產、平臺化”運營模式的重要支撐。

紅星美凱龍董事長車建新發表講話

走專業化金融道路 一舉解決三大核心難題

以家居商業地產為基礎資產的并購基金在國內尚屬首例，這也使得紅星美凱龍和高和資本的合作模式成為業界關注的焦點。

合作雙方在各自領域均以專業見長。紅星美凱龍不僅是家居流通領域龍頭，更是在該領域深耕三十年，對家居商業地產可謂了如執掌，精通家居商業地產的經營管理，這也使得其具有大量的項目來源。

而高和資本則是中國首支也是國內規模最大的商業地產私募股權基金，此前專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區域的商業不動產，在北京、上海核心區域投資總額超過240億元，是中國商業地產基金領域當之無愧的領先者。

“并購基金的設立是紅星美凱龍探索連鎖商業資產管理中金融管理的第一步，當前及可預見未來的利率低水平，REITs、CMBS及類似證券化產品的成熟，以及紅星美凱龍過去三十年積累的行業經驗和公司實力，使得紅星美凱龍具備了對家居賣場連鎖資產進行金融管理的內外部條件。”郭丙合說。

或許正因為如此，并購基金一開始就堅定地走專業化金融道路。據郭丙合在發布會上介紹，紅星美凱龍與高和資本將作為基金的聯合GP，共同進行投資決策，同時還將各自出資首期基金的10-15%，其余部分進行外部募資。在分工上，紅星美凱龍主要負責尋找優質的資產標的，并進行運營管理;高和資本負責基金的結構搭建、資產管理和退出機制設計等，從而充分發揮各自的優勢。

高和執行合伙人周以升表示，紅星美凱龍與高和有較深的淵源。雙方有著共同的價值觀，且對于行業的痛點和問題非常有共鳴。目前商業地產行業，特別是家居商業地產行業面臨三個最核心的問題：運營難、融資難和出售退出難。紅星美凱龍與高和發起的并購基金恰恰可以一舉解決三個核心難題。

高和資本執行合伙人周以升發表講話

國際知名商業研究機構SBI認為，作為中國遙遙領先的行業龍頭和知名品牌，紅星美凱龍自營及委托管理商場統一管理，統一外觀，最大化強調品牌形象，具有高認知度。另一方面，公司已經占據主要發達城市的核心位置，也擁有多年的行業管理經驗，與廠商、經銷商彼此的互相信任已經到了一個較高的程度。紅星美凱龍是家居行業運營難問題最優秀的解決方案提供者。

而國內資產證券化的發展，將使融資難和退出難得到解決。高和資本也是國內商業地產資產證券化的引領者。據悉，高和資本8月24日剛剛牽頭國內第一例商業物業按揭支持證券化(CMBS)在中國的落地，該融資工具作為國際主流的商業物業融資工具，將會替代和優化經營性抵 押款，大大降低商業物業的持有融資成本。同時，由于其更低的融資成本將會使持有商業物業獲得正的杠桿，從而大大促進投資人投資商業地產私募基金以及REITs的興趣。因此，中國商業地產投資正式進入資產證券化時代。

周以升認為，基于對家居行業的上述三個難題的解決，紅星高和家居商業地產并購基金將能夠為投資者創造三重價值：1)經營能力提升，帶來的物業升值;2)資產證券化融資工具，將會大大降低融資成本;3)隨著REITs越來越近，基金收購低流動性的物業后有望從資本市場獲得更好的流動性溢價。

優化紅星美凱龍商業模式 進一步融合家居產業和金融資本

近兩年，開發商的輕資產化是行業的重要課題，包括萬科、保利、世茂等“重型”企業相繼提出向輕資產方向發展的戰略。

而在今年6月18日紅星美凱龍30周年盛典上，董事長車建新宣布實施“1001戰略”，將實體商場拓展到1000家。“在這個過程中，金融創新既是重要的發展引擎，也將創造巨大的投資空間。”車建新認為，“這次并購基金的合作，將進一步打通家居產業和金融資本的融合。”

此次與高和資本共同發起設立并購基金，將會大大優化紅星美凱龍自身的商業模式，使紅星美凱龍不僅能夠獲得委托管理商場委托管理費的收入，也能獲得委托管理商場資本升值的利益。當然，最直接受益的就是委托管理商場的原業主，紅星美凱龍在幫助他們解決經營難題之后，通過并購基金可以幫助他們解決融資難和退出難的問題。“并購基金是一個多贏的安排，能夠實現帕累托改進”，郭丙合說，并購基金將收購一些優質委托管理商場的物業，從而使得基金、紅星美凱龍和品牌商戶的利益更加一致，避免了潛在的委管費、租金上漲等利益沖突，同時給委托管理商場業主方提供了一個有效的變現通道，使得其可以更加靈活應對自身經營安排。

紅星美凱龍副總裁、董事會秘書郭丙合發表講話

業內人士指出，優良的商業管理、物業管理帶來的經營績效，會通過金融管理更加準確地體現，因此金融管理和商業管理、物業管理是一體化的，而不是分割的。

1000家商場的背后意味著巨大的資金投入，而并購基金為快速新開委托管理商場提供了一種新的可能。“收購基金是紅星美凱龍在商業地產金融方面進行的有益探索，也為‘1001戰略’提供了一個有力的支撐，委托管理商場業主方會很歡迎這種新模式”，郭丙合表示。

住建部政策研究中心主任秦虹此前公開表示，商業地產的經營特別需要資產證券化的支持。她認為，商業地產內在發展要求長期資金的支持，很多開發企業面臨的最大的困境，就是要靠散售解決資金回籠問題，但散售也帶來未來經營的困難;而資產證券化保持了物業經營權的完整性，有利于提高經營水平和最大化地提升商業價值。此外，資產證券化實現了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵機制，也分散了商業地產的風險，促進了行業的穩定發展。

國內知名經濟學家趙曉教授發表講話

知名經濟學家趙曉認為，紅星美凱龍與高和資本基金的發起，是供給側改革背景下一個聯合創新的極佳樣本，也是中國商業地產領域輕資產金融化的經典案例。紅星美凱龍通過與高和成立并購基金來支持“1001”戰略和互聯網+2.0，將金融與產業深度融合，極具前瞻性和執行力，將改變其上市公司自身的商業模型和盈利模式，這一系列的舉措也有望打開公司的估值空間和成長潛力。