22城二手房價格下跌 市場正接近全面下調拐點

1月16日，國家統計局發布了2018年12月70城房價數據。值得注意的是，被看作“市場風向標”的二手房價格下調明顯，而新房價格依然上漲。其中，有22個城市二手房價格下跌。本次數據引起市場熱議，有聲音表示“熱點城市房價的拐點已經出現”。亦有觀點認為剛需群體入市及業主上調報價等先行指標意味著價格下調空間有限。

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而政策對房價的影響亦不容忽視，從2018年12月以來，菏澤、廣州、珠海、青島等城市先后調整調控政策。因此從宏觀層面看，2019年房地產調控依然是從嚴為主，從微觀層面看，一些城市根據自身情況的微調或將密集出現。

盡管有所分化，但總體來看，無論新房還是二手房，價格漲幅都在收窄。去年12月，70城市新房價格平均環比漲幅為0.8%，為去年6月以來的更低；二手房價格平均環比漲幅為0.3%，為去年3月以來的更低。

經過長達兩年多的樓市調控，房價真正感受到了“泰山壓頂”。

1月16日，國家統計局發布2018年12月70個大中城市的房價數據。無論環比還是同比，無論新房還是二手房，房價下降城市的數量都在增加。其中，新房價格環比下降的城市有8個，數量創2018年5月以來的新高。

被視為市場風向標的二手房價格，更加值得關注。2018年12月，有22個城市的二手房價格出現環比下跌，這一數量為2016年以來的更多。

與新房市場相比，二手房受到的價格管制相對寬松，且在很多熱點城市，二手房交易已占據市場半數以上。業界普遍認為，二手房價格變化更能反映出市場趨勢。

有機構認為，22個城市二手房價下跌的現實，說明房價正在走向下行的拐點。但這一觀點存在爭議。貝殼研究院指出，對價格更敏感的剛需群體，正在價格回穩后擇機入市，越來越多的業主也選擇上調報價。這些先行指標都意味著，未來價格繼續下跌的空間有限。

房價出現兩種“分化”

由于調控政策出臺的時序和力度不同，不同層級城市之間的分化依然存在。

2018年12月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲1.3%，漲幅比11月擴大1.0個百分點。其中，廣州以3.0%的漲幅位居70大中城市之首。

相比之下，31個二線城市和35個三線城市的新房價格環比均上漲0.7%，漲幅有所回落。其中，廈門的新房價格環比下跌0.4%，同比下跌0.4%，是70個城市中跌幅非常大的一個。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此的解讀為，2018年12月份，各地繼續堅持因城施策，切實履行城市主體責任，促進房地產市場平穩健康發展。“一線城市新建商品住宅年底成交有所增加，價格有所上漲，二三線城市則繼續保持穩定。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，一線城市出臺調控政策的時間更早，如今，政策邊際效應出現下降，需求也有所釋放。其中，廣州的政策出現調整，房價變化也更為明顯。

相比之下，新房和二手房價格的分化更為引人注目。

2018年12月，新房價格環比下降的城市有8個，二手房價格下降的城市則達到22個。在很多城市，新房和二手房價格出現相反的走勢。比如，廣州的新房價格環比上漲3.0%，二手房價格則下跌0.4%；北京新房價格環比上漲1.0%，二手房價格下跌0.2%。

據21世紀經濟報道了解，新房價格一直受到政府部門的管控。2018年年末，部分熱點城市在新房項目預售中，對價格的審核有所放松，一批高價項目得以放行，這些城市的新房交易均價也被拉升。

與之相比，二手房價格所受限制較少，被認為更能代表市場水平。中原地產認為，“二手房市場的價格更代表市場真實價格”。在一二線熱點城市，二手房成交量占比已經過半，北京、上海二手房成交占比已經超過80%。

該機構指出，二手房價格下降的22個城市，大多為熱點一二線城市，這是因為，嚴厲的信貸政策限制了改善型需求的釋放，并使得交易雙方的預期下滑。這也說明，“熱點城市房價的拐點已經出現”。

對此，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領稱之為“從‘虛假繁榮’回歸理性”。

盡管有所分化，但總體來看，無論新房還是二手房，價格漲幅都在收窄。2018年12月，70城市新房價格平均環比漲幅為0.8%，為去年6月以來的更低；二手房價格平均環比漲幅為0.3%，為去年3月以來的更低。

多數受訪者認為，長期的樓市調控效果正在顯現。在新房市場，多數開發商都感受到了資金壓力，2018年下半年以來，做出價格調整的項目越來越多；在二手房市場，價格談判的空間也明顯增大。

政策因素值得關注

70大中城市價格漲幅放緩，是否意味著房地產價格已經出現拐點？

北京某房企人士向21世紀經濟報道表示，12月通常是銷售規模較大的月份，很多房企會以價換量，沖擊年度業績。到2019年，雖然政策壓力仍大，但房企是否會繼續推行價格策略，目前尚存未知。

他認為，與房企策略相比，更大的未知因素在于政策走勢。

2018年12月以來，菏澤、廣州、珠海、青島等城市先后調整調控政策。雖然調整幅度不大，但在其示范意義的影響下，更多城市加入微調政策的行列。同時，其對市場預期的影響也不容忽視。

“開發商并不期望政策出現大幅松綁，但即使有微調，也可能對房價形成支撐。”他表示。

第 一太平戴維斯認為，在宏觀經濟下行壓力加大的情況下，房地產政策微調的概率在增加。中央層面的核心框架（長效機制、房住不炒、租售并舉）仍不會動搖，但會適度放權給地方，強調因城施策。該機構預計，2019年房企的資金面會有所改善，因此新房價格沒有大幅下滑的動力。

事實上，2018年年末，信貸政策也已經出現細微的調整。

融360大數據顯示，2018年12月份，全國首套房貸款平均利率為5.68%（相當于基準利率1.159倍），環比11月份下降0.53%，這是全國首套房平均利率23個月以來首次出現下降。分城市來看，2018年12月共有17個城市首套利率均值出現回調，北上廣深以及多數熱門二線城市首套利率均值均有不同程度下降。

券商普遍認為，行業調控從“一城一策”轉為“一城多策”，地方政府調控的空間較大。

二手房市場的變化也在發生。根據貝殼研究院的監測，2018年12月，13個重點城市的二手房成交量環比增長16.5%。其中，11城的帶看量和新增客源量環比回升，深圳、濟南及成都等城回升明顯。

楊現領向21世紀經濟報道記者表示，均價的下跌，降低了入市門檻，對價格更敏感的剛需群體成為帶動這些城市市場回溫的重要力量。隨著需求回溫，業主預期也出現轉變，業主掛牌價跌幅收窄，漲價情況有所增多，這些先行指標意味著價格繼續下跌的空間有限。

他同時指出，政策的中溫放松不意味著轉向刺激，并且2019年新房供應的庫存相對較高，購房者選擇空間大，市場將保持平穩運行的態勢，不會出現明顯上行的動力。

(文章來源：中國建材網，侵刪)